欧宝在线入口:智慧物流园：规划、建设、运营思路

  近年来我们国家物流园区发展非常迅速，热度不减，特别是随着电商与快递的发展，推动了城市物流的加快速度进行发展，也对物流园区的建设和运营，提出了更多的需求和更高的要求。但是，无论已经建成投入到正常的使用中还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等每个方面，都还存在许多必须要格外注意的问题。

  我国物流园区种类非常之多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货物运输服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。

  但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流公司入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流公司自用为主）三大类。

  随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流公司自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！

  智慧型物流园区以“智慧”理念，通过系统集成、平台整合，配以GPS监控、GIS地理服务、ASP租赁、RFID射频扫描、无线视频传送、一卡通服务等高新技术，将信息化管理覆盖到园区每个角落、每个控制点，使人、车、物从入园到离开都实现数字登记、网络查询、数据库管理。园区业务人与车、车与货、货与路在智慧的网络中运行，相互互动、信息整合、服务集成，以此来实现物流园区的智能化、机械化、信息化。

  智慧型物流园区以“网上交易、业务管理、商务协同”为核心，面向物流产业链，整合上游货运厂商、下游物流公司客户，以全程电子商务平台为载体，融入电子商务交易、大屏幕货运信息交易、园区物业管理系统、园区公共服务管理系统、智能停车场、智能一卡通等子业务模块，有效提供物流产业链的全程服务，全方面提升园区价值及竞争力。智慧物流园区依托全程物流电子商务平台，园区与平台双向协调，园区与园区信息共享，以“平台构造节点化、园区管理智能化、业务服务全程化、行业效益长远化”特色为核心，建设为有物流解决能力的高效智慧节点，是云物流的强力保障。

  智慧型物流园区可有效解决当下各物流园区存在的信息孤岛、资源浪费等问题，同时帮助园区解决在车源、交易、零担、创造商机、仓储配送、后勤保障、行政服务、物业管理等方面面临的种种难题和困惑，全方面提升物流园区的管理质量和核心竞争力，依托平台，将物理限制无限拓展。

  在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

  一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。

  一是了解当地城市主导产业的构成，和支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业高质量发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。

  如果是，那么主要企业是谁？基本的产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是不是满足物流中转需求？

  考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场之间的竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

  城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

  具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市？），目前的经济总量以及发展的新趋势，人口规模等。宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽？还是辅助从属？微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

  根据项目初步定位和项目周边的真实的情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。（如果建设空港物流园区会重点做多元化的分析。）在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主做多元化的分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。

  物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目未达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，不足以满足客户需求。

  即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等？要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位（细分市场在哪里），客户定位（具体是哪些企业入驻），产品定位（园区的建筑形态如何），品牌定位（市场形象如何）等。

  项目的基本功能。即项目有哪些基本功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

  包括建筑形态（外观和内部），道路规划（人车分流），景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

  大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻公司可以提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

  物流园区项目的成功，市场调查与研究是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。

  包括5个方面：一是专业性物业管理服务。如同居住小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。

  争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。

  也可以推荐社会机构长期合作。四是业务整合服务。为入驻公司可以提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流公司想做而又难以做到的。

  包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既能够完全满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

  对于智慧物流园而言，以云计算、大数据、物联网为核心的物流信息平台，可为物流公司提供产品研发展示、数据分析交换、电子商务培训、财务结算等公共服务支撑体系。这无疑是智慧物流园的“大脑”。那么，在信息化系统的建设过程中应遵循哪些原则呢？最重要的包含以下几方面：

  一是前瞻性。系统的设计和实施在理念上要适度超前，在思想上要站的更高，保证智慧园区信息平台的技术是领先的、模式是领先的，不仅要考虑当前园区的发展所需要的信息化支撑，更要满足未来新业务模式的发展需要。

  二是先进性。智慧物流园区的基本理念是把信息平台打造成物流园区的核心竞争力，因此在信息化技术的应用上要保证其先进性和领先性，用最先进的信息技术来促进、引导、规范、创新园区的业务发展模式。

  三是可扩展性。系统的设计要具备可扩展性，要满足未来新系统、新业务的扩展需求，保证系统建设投入的有效发挥作用，避免重复投资。

  四是集成化。由于项目的建设时间紧、要求高，因此在系统的建设方面，尽量采用集成化的建设原则，即充分的利用现成的技术和产品，当市场上成熟、先进的产品时，尽量使用已有的产品，而不是所有的系统都重新开发。这样一方面能够加快建设进度，另一方面也保证了系统的成熟、稳定、先进。

  物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，能够获得各级政府的政策支持和资金扶持。

  物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程建设项目。由此向国家相关部门申请扶持政策。

  土地政策：土地价格在挂牌前签署协议确定。规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。

  税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少能做到“免二年再减半征收三年”。

  特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要！其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商），以及实际的财政资金支持等。

  通过对物流园区的实证研究，我们大家都认为：物流园区未来发展的新趋势就是成为第四方物流运营平台！

  21世纪的竞争不再是企业和企业之间的竞争，而是供应链和供应链之间的竞争。供应链到底有何魔力，成为财富造王者？新零售时代降临，人、货、场如何重构？企业战略转型的关键期谁能迅速占领商业制高点？

  众多行业大咖深度研讨新零售背景下去渠道营销时代供应链重构与价值创造，为企业战略升级与落地缔造核心价值。

  尽在8月30日第三届益邦知行大讲堂，约定你共同破译商业的赋能密码！返回搜狐，查看更加多